Pour rappel, investir dans une SCPI permet d’affecter une partie de son épargne pour l’acquisition indirecte d’un patrimoine immobilier locatif, engendrant alors la création d’éventuels revenus.  L’immobilier locatif est accessible par l’intermédiaire des SCPI pour tous, dès 1 000 € d’investissement et sans aucune contrainte de gestion. Cela permet également de profiter d’une grande diversification des actifs immobiliers et de la qualité des gestionnaires pour la mutualisation des risques.

Les SCPI fiscales font partie des dispositifs de défiscalisation financière et permettent de diversifier son patrimoine tout en optimisant la fiscalité. L’investissement repose sur le long terme et de préférence jusqu’à la dissolution et la liquidation de la SCPI, soit une durée de 15 à 17 ans.

Il existe deux types de SCPI fiscales :

• Celles faisant bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, comme les SCPI Pinel et Malraux ;
• Celles permettant de diminuer le montant des revenus fonciers par la déduction des charges générées par la SCPI, il s’agit des SCPI de déficit foncier.

La vocation de cette SCPI est l’acquisition d’immeubles anciens à rénover, de locaux de toute nature à transformer en logements, ou encore d’immeubles neufs ou en état futur d’achèvement pour des résidences locatives.

L’investissement dans l’immobilier sous le régime Pinel octroie une réduction d’impôt pouvant aller de 12% à 21% de l’investissement, échelonnée en fonction de la durée de détention comprise entre 6 et 12 ans, dans la double limite annuelle de deux investissements réalisés d’un maximum de 300 000 €.

La réduction d’impôt obtenue entrera dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par foyer fiscal.

L’avantage fiscal Malraux a été créé pour favoriser la réhabilitation de bâtiments situés dans des zones architecturales protégées. Ce dispositif permet de réduire fortement son impôt sur le revenu par la réalisation de travaux de restauration éligibles dans le cadre de la loi Malraux.

Cette réduction oscille entre 17% et 19% du total de l’opération, étalée sur une ou deux années, et n’est plus soumise au plafonnement des niches fiscales.

Une fois les bâtiments réhabilités, des éventuels revenus fonciers pourront être distribués. À la revente au terme de la durée de vie de la SCPI, autour de 17 ans (durée des travaux, neuf ans de détention contraints et le délai de vente du patrimoine) les travaux réalisés sur un patrimoine de qualité peuvent être générateurs de plus-value.

À noter qu’il est obligatoire de louer des immeubles pendant une durée de 9 ans après réalisation des travaux effectuée sous le contrôle des architectes des bâtiments de France.

Le mécanisme de déficit foncier permet aux contribuables avec des revenus fonciers de baisser fortement leur imposition en déduisant l’ensemble des charges (travaux, entretien, coût du crédit, assurance…) de leurs revenus imposables.

L’excédent de déficit foncier, dans la limite de 10 700 €, vient s’imputer directement sur le revenu global. Le surplus, lui, vient réduire les revenus fonciers sur les dix exercices fiscaux suivants. À noter qu’il est obligatoire de louer des immeubles durant 3 ans après l’imputation du dernier déficit.

Ce mécanisme est d’autant plus avantageux que la tranche marginale d’imposition de l’investisseur est élevée : plus le niveau d’imposition est élevé, plus l’économie d’impôt sera importante. L’avantage fiscal obtenu n’entrera toutefois pas dans le plafonnement des niches fiscales.

La durée totale d’immobilisation peut varier entre 15 et 17 ans, avant la dissolution du patrimoine et la revente des immeubles par la SCPI.