Créé en 1989, l’ISF touche aujourd’hui les contribuables dont le patrimoine excède 1,3 million d’euros. Sont considérés comme patrimoine, l’ensemble des immeubles possédés (appartement et maison confondus), l’épargne ainsi que les biens possédés en France et à l’étranger.

Le montant de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) est déterminé selon un barème progressif scindé en 6 tranches. Il est calculé sur la valeur nette du patrimoine taxable au 1^er janvier 2017 et selon la situation familiale du contribuable.

La date de déclaration et le paiement de l’ISF varie selon le montant du patrimoine net taxable.

Afin de diminuer cette imposition, il est possible d’effectuer des investissements octroyant une réduction d’ISF jusqu’à la date butoir des déclarations de revenus (définies selon le patrimoine net taxable et/ou lieu de résidence).

Pour défiscaliser son ISF en 2017, le contribuable dispose de plusieurs solutions de défiscalisation en fonction de la stratégie choisie :

– Réduire la valeur de son patrimoine net taxable : via l’acquisition en nue-propriété de parts de SCPI ;

– Diminuer le montant de son ISF : au travers d’investissement au sein de PME éligibles à la loi TEPA ou sur des Groupements Forestiers.

Investir en démembrement de propriété dans des parts de SCPI est un montage qui permet d’optimiser fiscalement son investissement.

L’acquisition de parts de SCPI est principalement réalisée en pleine propriété par l’addition de plusieurs droits : droit de jouir du bien (c’est-à-dire en user et en percevoir les revenus), il s’agit de l’usufruit + droit d’en disposer, il s’agit de la nue-propriété.

Toutefois, l’acquisition peut également se faire en démembrement temporaire ou viager. Le montage permet alors à l’investisseur de n’acheter que l’usufruit ou que la nue-propriété de la part de SCPI, une autre personne physique ou morale détenant la contrepartie pour une durée temporaire ou viagère.

Démembrement : fonctionnement du dispositif

Lors d’un démembrement, les SCPI sont décomposées en parts qui seront achetées par des investisseurs, que ce soit par des personnes physiques ou des personnes morales, les parts auront une valeur différente selon la SCPI souscrite.

Le démembrement en SCPI se réalisera sur les parts des SCPI, c’est à dire que la part est coupée en deux parties : l’une qui représentera la nue-propriété et l’autre l’usufruit. Cette répartition de ces deux droits se fait suivant une clé de répartition qui détermine la valeur de chacun.  Les clés de répartition varient selon les SCPI et selon la durée du démembrement.

Optimisation fiscale et diminution de l’assiette taxable au titre de l’ISF

Le grand avantage de l’achat en nue-propriété réside dans le fait que la valeur des parts ne fait pas partie de l’actif ISF car seul l’usufruit est taxable.

En effet, le nu-propriétaire ne percevant pas les revenus générés par la SCPI durant la durée du démembrement, il ne payera naturellement pas d’impôt sur le revenu, mais surtout la nue-propriété n’est pas assujettie à l’ISF. La valeur de l’investissement en nue-propriété est donc exclue de la base taxable à l’ISF.

Donc, un investisseur acquérant la nue-propriété temporaire de parts de SCPI, verra son assiette taxable au titre de l’ISF diminuée le temps du démembrement et ne supportera donc aucune fiscalité (ni IR, ni ISF) durant cette période.

Il est possible de diminuer son ISF en investissant au sein de PME éligibles au dispositif TEPA, soit en direct, soit par l’intermédiaire de Mandat de gestion ou Holding proposés par les sociétés de gestion, mais également en investissant dans les Groupements Forestiers.

Il sera ainsi possible de réduire son ISF jusqu’à 50% de l’investissement dans la limite d’une réduction maximale de 45 000 €.

Les FIP ou FCPI ISF permettent une réduction d’ISF jusqu’à 50% de l’investissement hors frais et droits d’entrée, plafonnée à 18 000 € pour l’ensemble des souscriptions réalisées.

Il est à noter que le Projet de Loi de Finances 2018 prévoit dès le 1er janvier 2018 de remplacer l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) et supprimera le dispositif ISF PME.

Toutefois, la réduction d’ISF/IFI serait maintenue pour tous les versements au capital des PME réalisés jusqu’au 31 décembre 2017.

Il est donc encore temps de bénéficier d’une réduction d’ISF/IFI allant jusqu’à 18 000 € via l’investissement en FIP ou FCPI.