À quelques semaines de la fin de l’année, il est encore temps de réduire son imposition en activant certains dispositifs de défiscalisation.

Les SCPI fiscales font parties des dispositifs de défiscalisation financière et permettent de diversifier son patrimoine tout en optimisant la fiscalité. L’investissement repose sur le long terme et de préférence jusqu’à la dissolution et la liquidation de la SCPI, soit une durée de 15 à 17 ans.

Il existe deux types de SCPI fiscales :

– Celles faisant bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, comme les SCPI Pinel et Malraux ;

– Celles permettant de diminuer le montant des revenus fonciers par la déduction des charges générées par la SCPI, il s’agit des SCPI de déficit foncier.

• LE DISPOSITIF PINEL

La vocation de cette SCPI est l’acquisition d’immeubles anciens à rénover, de locaux de toute nature à transformer en logements, ou encore d’immeubles neufs ou en état futur d’achèvement pour des résidences locatives.

L’investissement dans la SCPI Pinel octroie une réduction d’impôt de 21% du montant investi, échelonnée en fonction de la durée  locative de 12 ans. Les investissements Loi Pinel sont plafonnés dans la double limite annuelle de deux investissements réalisés pour un maximum de 300 000 €.

La réduction d’impôt obtenue entrera dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par foyer fiscal.

La loi de finance 2017 prévoit une prorogation des réductions d’impôt Pinel jusqu’au 31 décembre 2022.

• LE DISPOSITIF MALRAUX

L’avantage fiscal Malraux a été créé pour favoriser la réhabilitation de bâtiments situés dans des zones architecturales protégées. Ce dispositif permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’IR de 30 % du montant affecté à la réalisation de travaux de restauration éligibles dans le cadre de la loi Malraux, dans la limite de 400 000 € sur une période de 4 ans. Le surplus de réduction d ‘IR non utilisé est reportable sur les 3 années suivantes.

La Loi Malraux vous permet donc de réduire jusqu’à 120 000 € d’impôts, dès l’année d’investissement s’il est réalisé par une SCPI.

Les SCPI Malraux, dont la quote-part travaux représente environ 66 % du montant investi, permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt d’environ 18 % au titre de l’année en cours et ne sont plus soumises au plafonnement des niches fiscales.

Une fois les bâtiments réhabilités, des éventuels revenus fonciers pourront être distribués. À la revente au terme de la durée de vie de la SCPI, autour de 17 ans (durée des travaux, neuf ans de détention contraints et le délai de vente du patrimoine) les travaux réalisés sur un patrimoine de qualité peuvent être générateurs de plus-value.

À noter que cette réduction d’impôt est conditionnée à la mise en location des immeubles pour une durée de 9 ans après réalisation des travaux effectuée sous le contrôle des architectes des bâtiments de France.

• SCPI DE DEFICIT FONCIER

Le mécanisme de déficit foncier permet aux contribuables avec des revenus fonciers de baisser fortement leur imposition en déduisant l’ensemble des charges (travaux, entretien, coût du crédit, assurance…) de leurs revenus imposables.

L’excédent de déficit foncier, dans la limite de 10 700 €, vient s’imputer directement sur le revenu global de l’année de réalisation des travaux. Le surplus, lui, vient réduire les revenus fonciers sur les dix exercices fiscaux suivants. À noter qu’il est obligatoire de louer des immeubles durant 3 ans après l’imputation du dernier déficit.

Ce mécanisme est d’autant plus avantageux que la tranche marginale d’imposition de l’investisseur est élevée : plus le niveau d’imposition est élevé, plus l’économie d’impôt sera importante.

La SCPI de déficit foncier sélectionnera des acquisitions nécessitant des travaux de rénovation significatifs pour atteindre une quote-part cible de déficit foncier de 65% du montant de la souscription.

La durée totale d’immobilisation peut varier entre 15 et 17 ans, avant la dissolution du patrimoine et la revente des immeubles par la SCPI.

• LES FCPI ET FIP

Les fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI) et les fonds d’investissement de proximité (FIP) permettent une réduction d’impôt de 18 % dans la limite d’un versement maximum de 12 000 € pour une personne seule et de 24 000 € pour un couple marié ou pacsé.

Les FIP Corse et les FIP DOM proposent une réduction d’impôt majorée, égale à 38 % du montant investi.

Ces investissements sont cumulatifs. Les réductions d’impôts obtenues sont plafonnées à 18 000 € pour les investissements éligibles en Outre-Mer et/ou dans le cinéma, et à 10 000 € du plafond global des niches fiscales pour les investissements réalisés en métropole.

Les FCPI doivent être investis à 60 % dans des sociétés innovantes non cotées issues de l’Union Européenne. Les FIP doivent consacrer au moins 60 % de leurs actifs à des petites et moyennes entreprises situées dans trois régions limitrophes préalablement déterminées.

Les fonds placés dans les FCPI et les FIP sont bloqués en moyenne de 10 ans.

Attention : l’IFI, contrairement à l’ISF, ne permet pas de bénéficier d’avantages fiscaux pour les investissements dans les FCPI et FIP.

• LA SOFICA

L’investissement en Sociétés de Financement d’œuvres Cinématographiques et Audiovisuelles (SOFICA) permet, depuis le 1^er janvier 2017, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. La distribution de ce produit n’est permise qu’en fin d’année, du mois d’octobre au mois de décembre et les enveloppes sont limitées et rapidement épuisées. Le régime des SOFICA est prolongé jusqu’au 31 décembre 2020.

Ce dispositif a été créé pour contribuer au financement du cinéma et de l’audiovisuel par appel public grâce à la collecte de fonds privés. L’investissement est plafonné par l’Etat (18 000 €) et une souscription minimale de 5 000 € est demandée. La durée minimale de conservation des parts est de 5 ans. Ce produit permet une réduction d’impôt allant de 30 % à 36 % du montant des versements nets. Cette réduction peut atteindre 48 % si la société consacre au moins 10 % de ses investissements à la réalisation de séries ou à l’exportation des œuvres françaises à l’étranger.

L’ensemble de ces solutions sont cumulatives dans le respect des différents plafonds.