L’article 544 du Code civil définit le droit de propriété comme « le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par la loi ». Concrètement la propriété se traduit d’une part en usufruit c’est à dire le droit de jouir du bien, d’en user et d’en percevoir les fruits (comme les loyers) et, d’autre part en nue-propriété, c’est-à-dire d’en disposer concrètement le droit de le vendre ou d’en faire don. Ce droit de propriété peut faire l’objet d’un démembrement, en séparant l’usufruit de la nue-propriété.

1. La nue propriété

Selon l’article 621 du code Civil « La nue-propriété se définit comme « le droit donnant à son titulaire, appelé nu-propriétaire, la faculté de disposer d’une chose mobilière ou immobilière (en la vendant, la donnant, la léguant…)

La nue-propriété donne le droit de devenir pleinement propriétaire du bien à l’extinction de l’usufruit.

Points forts de la nue-propriété :

• Le nu-propriétaire engage moins de fonds lors de l’achat de la nue-propriété qui ne représente qu’une fraction de la valeur en pleine propriété ; (cf. barème paragraphe suivant)
• A l’extinction de l’usufruit, la pleine propriété se reconstitue automatiquement et n’est pas considérée comme une plus-value immobilière gain, donc pas de fiscalité applicable.
• Pendant la période de démembrement, aucunes contraintes de gestion et la quasi-totalité des charges sont acquittées par l’usufruitier :

• • Comme le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu, il n’augmente donc pas sa fiscalité
  • Absence de charges récurrentes consommatrices de liquidités, y compris sauf exception de l’imposition à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

• L’éventuelle plus-value foncière revient au seul nu-propriétaire

2. L’usufruit

L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un tiers à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance.

Le droit à l’usufruit est temporaire :

– soit pour une durée prédéfinie lors du démembrement. On parle alors de démembrement temporaire.

– soit au décès de l’usufruitier. On parle alors de démembrement viager.

Points forts de l’usufruit :

Pour les personnes physiques :

• L’usufruitier à le droit de jouir du bien ou d’en percevoir les loyers si le bien est mis en location (fiscalité des revenus fonciers)
• L’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit
• L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien et éventuelles charges courantes

Pour une société d’exploitation soumise à l’Impôt sur les Sociétés :

• Le montant d’investissement pour l’achat des futurs revenus locatifs est fortement minoré par rapport au prix en pleine propriété
• L’usufruit temporaire établit une immobilisation incorporelle enregistré à l’actif du bilan de la société d’exploitation qui pourra être amorti.
• La durée d’usufruit temporaire est au libre choix des 2 contreparties
• Perception de revenus réguliers durant toute la durée du démembrement
• L’impact sur l’IS est limité dû à l’amortissement
• Aucune contrainte ni traitement fiscal à l’extinction de l’usufruit

3. Le démembrement temporaire ou viager

Le démembrement temporaire :

Le démembrement temporaire de propriété consiste à céder l’usufruit du bien pour une période prédéfinie à un tiers qui bénéficiera des futurs revenus (enfants, parents, bailleur social, Société à l’IS…). Les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété, convenues entre les 2 parties, dépendent de la durée du démembrement et du rapport locatif.

Au terme du démembrement temporaire, la pleine propriété se reconstitue sans aucune incidence fiscale pour le nu-propriétaire, qui commence alors à percevoir les revenus fonciers.

Exemple de barème de démembrement temporaire :

Le démembrement viager :

Le démembrement viager consiste à céder la nue-propriété ou l’usufruit jusqu’au décès de l’usufruitier. A l’extinction de ce dernier, la pleine propriété se reconstitue sans aucune incidence fiscale pour le nu-propriétaire, qui commence alors à percevoir les revenus fonciers.

Pour un démembrement viager (qui se termine au décès de l’usufruitier), sa valeur dépend de l’âge de l’usufruitier au moment de l’acte de démembrement.

L’utilisation du barème est obligatoire lorsqu’il est question de déterminer le montant des droits de chacun dans le cadre d’une mutation, prévue par l’article 669 du Code Général des Impôts « La valeur de la nue-propriété et de l’usufruit des biens meubles et immeubles est déterminée, pour l’assiette et la liquidation des droits ou taxe proportionnels, par le prix exprimé, en y ajoutant toutes les charges en capital, sauf application des articles 667 et 1649. »

4. Démembrement de parts de SCPI 

L’acquisition de parts de SCPI est principalement réalisée en pleine propriété. Comme tout bien, le droit de propriété des SCPI peut être démembré.

Le démembrement de parts de SCPI peut se faire à tout moment, c’est-à-dire à l’acquisition ou par la suite par donation ou cession de l’usufruit ou de la nue-propriété des parts, de manière viagère ou temporaire.

Points forts du démembrement de parts de SCPI :

– Possibilité d’acquérir uniquement l’usufruit, ou la nue-propriété temporairement

– Cession possible à tout moment de la nue-propriété ou de l’usufruit de manière viagère ou temporaire

– La titrisation des parts permet de moduler les montants et la durée de démembrement à convenance

– Frais de mutation réduits

Exemple Cible clients :

1/ Tous clients ayant un objectif de préparation de retraite, sans besoin de revenus immédiats :

• Acquisition de la nue-propriété temporaire de parts de SCPI jusqu’à la date de perception de revenus souhaitée.

2/ Tous clients souhaitant préparer sa transmission, détenant des parts de SCPI :

• Donation de la nue-propriété viagère aux enfants.

Le donateur conserve les revenus. A son décès, la pleine propriété se reconstitue sans incidence fiscale pour les enfants.

3/ Parents qui envisagent de verser une pension temporairement à son enfant (pour ses études, démarrer dans la vie active, installation hors du foyer familiale…)

• Cession temporaire de l’usufruit à l’enfant.

Pendant la période de démembrement, l’enfant perçoit les revenus fonciers (donc fiscalisé à ce titre). Au terme du démembrement, la pleine propriété se reconstitue sans incidence fiscale pour les parents

4/ Toute entreprise soumise à l’IS disposant d’une trésorerie « dormante » :

• Acquisition d’usufruit temporaire de parts de SCPI.

L’investissement sort du bilan et génère une économie d’IS pour la société. Les bénéfices perçus (issus des revenus fonciers) sur toute la durée du démembrement sont minorés par l’amortissement de l’investissement.