Le droit de propriété est défini à l’article 544 du Code civil en ces terme c’est « le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par la loi ». La propriété se traduit d’une part, du droit de jouir du bien, d’en user et d’en percevoir les fruits (les loyers) et, d’autre part, d’en disposer plus spécifiquement le droit de le vendre ou d’en faire don.

Ce droit de propriété peut faire l’objet d’un démembrement, en séparant l’usufruit de la nue-propriété. A l’aboutissement de cette opération, il y aura un usufruitier et un nu-propriétaire, tous deux ayant des droits et des obligations différentes sur le bien immobilier démembré. De son vivant, la transmission de son patrimoine peut être faite de façon anticipée. Ce mécanisme permet de répartir la propriété d’un bien entre usufruitier et nu-propriétaire tout en réalisant une optimisation fiscale.

Selon l’article 621 du code Civil « La nue-propriété se définit comme « le droit donnant à son titulaire, appelé nu-propriétaire, la faculté de disposer d’une chose mobilière ou immobilière (en la vendant, la donnant, la léguant…) alors que l’usufruitier dispose seulement du droit d’en avoir l’usage. »

Investir en nue-propriété met en exergue le principe du démembrement, qui sépare la nue-propriété d’un bien et son usufruit. La nue-propriété donne le droit de devenir pleinement propriétaire du bien à l’extinction de l’usufruit. L’usufruit donne le droit d’utiliser le bien et/ou d’en percevoir les revenus durant le démembrement.

Attention toutefois à la notion d’abus de droit fiscal dont l’article 109 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 du CGI étend son champ d’action à l’ensemble des impôts.

L’usufruit se définit comme le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus, sans en être propriétaire. L’usufruitier a des droits et obligations. Néanmoins le droit à l’usufruit est temporaire :

– soit pour une durée prédéfinie lors du démembrement. On parle alors de démembrement temporaire

– soit au décès de l’usufruitier. On parle alors de démembrement viager

L’usufruitier d’un bien immobilier bénéficie de :

• Le droit d’utiliser le bien c’est-à-dire l’habiter,
• Le droit de percevoir les revenus du bien en le louant.

En revanche, la vente du bien ne peut se faire qu’avec l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire.

Attention, il est important de distinguer « usufruit », « droit d’usage » et « d’habitation ». Le droit d’usage et d’habitation est strictement personnel et se limite à l’habitation du logement sans location. Tandis que l’usufruit se définit comme un droit réel qui peut s’appliquer tant sur des immeubles que sur des meubles.

Il existe deux types de démembrement : le viager et le temporaire. Pour que le démembrement soit temporaire il existe un accord entre les deux parties afin de fixer une durée du démembrement.

Le démembrement temporaire :

Pour un particulier, l’investissement immobilier en démembrement temporaire de propriété consiste à acquérir la nue-propriété d’un bien dont l’usufruit est cédé temporairement à un tiers qui bénéficiera des futurs revenus (enfants, parents, bailleur social, Société à l’IS…). Les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété dépendent de la durée du démembrement et du rapport locatif.

Le démembrement viager :

Le démembrement viager s’avère être un très bon outil de transmission de patrimoine dans le cadre de la donation de la nue-propriété aux enfants.

On peut également céder la nue-propriété viagère à un tiers, qui en contrepartie d’un capital et/ou d’un paiement échelonné, deviendra pleinement propriétaire du bien au décès des usufruitiers. Exemple : vente en viager de sa résidence principale qui permet aux propriétaires de percevoir un capital et des revenus complémentaires jusqu’à leurs décès. Cela permet également de libérer les ayants droits des contraintes liées à la revente du bien immobilier lors du traitement de la succession. Pour un démembrement viager (qui se termine au décès de l’usufruitier), sa valeur dépend de l’âge de l’usufruitier au moment de l’acte de démembrement.

L’utilisation du barème est obligatoire lorsqu’il est question de déterminer le montant des droits de chacun dans le cadre d’une mutation, prévue par l’article 669 du code général des impôts « La valeur de la nue-propriété et de l’usufruit des biens meubles et immeubles est déterminée, pour l’assiette et la liquidation des droits ou taxe proportionnels, par le prix exprimé, en y ajoutant toutes les charges en capital, sauf application des articles 667 et 1649. »

Quels sont les points forts de la nue-propriété ?

• Le nu-propriétaire acquiert un bien à une valeur inférieure à sa valeur en pleine propriété ;
• Il s’exonère totalement des aléas locatifs comme par exemple les impayés de loyers et de la gestion locative ;
• Comme le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu, il est donc exonéré d’impôt sur le revenu et la valeur de la nue-propriété sort de l’assiette IFI sauf exception ;
• Enfin, à l’extinction de l’usufruit, la reconstitution de la pleine propriété n’est pas considérée comme un gain et ne constitue pas une plus-value immobilière fiscalisée ;
• Au terme du démembrement, ils auront la possibilité de jouir du bien, de le louer pour générer des revenus complémentaires ou de le vendre.

L’Impôt sur la Fortune Immobilière s’équilibre entre l’usufruitier et le nu-propriétaire dans certains et sous réserve que l’usufruit ne soit ni vendu ni cédé à titre gratuit par son détenteur :

• usufruit légal du conjoint survivant, usufruit légal des ascendants survivants après donation entre époux de la partie réservataire en nue-propriété, en l’absence de descendant, usufruit forcé du conjoint survivant avec enfants du premier lit en cas de vente d’un bien dont le vendeur se réserve l’usufruit ou le droit d’usage ou d’habitation et si l’acquéreur de la nue-propriété n’est pas un héritier présomptif ou un descendant de l’usufruitier, donataire, légataire ou personne interposée comme le père, la mère ou l’époux des parties et descendants du donataire).
• donation ou legs avec réserve d’usufruit à une entité publique que ce soit l’Etat, les départements, les communes ou une association ou une fondation reconnue d’utilité publique.

Quels sont les points forts de l’usufruit ?

Pour les personnes physiques :

• L’usufruitier à le droit de jouir du bien, c’est-à-dire de l’habiter ;
• Ils perçoivent le produit locatif (les revenus issus de la location du bien) en tant que revenus complémentaires (fiscalisés au titre des revenus fonciers) ;
• Aucune contrainte ou traitement fiscal au terme du démembrement temporaire ou viager.

Pour une société d’exploitation :

• Le montant d’investissement pour l’achat des futurs revenus locatifs est fortement minoré par rapport au prix en pleine propriété ;
• L’usufruit temporaire établit une immobilisation incorporelle enregistré à l’actif du bilan de la société d’exploitation qui pourra être amorti ;
• La durée d’usufruit temporaire est au libre choix des 2 contreparties ;
• Perception de revenus réguliers durant toute la durée du démembrement ;
• L’impact sur l’IS est limité dû à l’amortissement ;
• Aucune contrainte ni traitement fiscal à l’extinction de l’usufruit.

L’acquisition de parts de SCPI est principalement réalisée en pleine propriété. Être détenteur de la pleine propriété signifie que le propriétaire des parts possède tous les droits de celles-ci. Il a donc le droit de jouir du bien (c’est-à-dire en user et en percevoir les revenus) mais aussi le droit d’en disposer (c’est-à-dire de les revendre, les démembrer ou en faire donation).
Le démembrement de parts de SCPI peut se faire à deux moments, lors de l’acquisition ou par la suite par donation ou par cession de l’usufruit ou de la nue-propriété des parts.
L’acquisition ou la cession peut se faire en démembrement temporaire ou viager. Cela permet à l’investisseur de n’acheter que l’usufruit ou que la nue-propriété de la part de SCPI. Cette structure d’acquisition présente plusieurs avantages et répond à des objectifs patrimoniaux et fiscaux.

Quelques cas pratiques de démembrement de parts de SCPI :

1/Un client ayant un objectif de préparation de retraite dans 10 ans, sans besoin de revenus immédiats :

 Il acquiert la nue-propriété temporaire sur 10 ans, soit par un capital, soit par financement.

Son investissement est de 100 000€.

Valeur de la part de la SCPI en pleine propriété de 1 000€

Clé de répartition sur la durée de démembrement : 65% pour la nue-propriété et 35% pour l’usufruit.

• Si achat en pleine propriété : 100 parts
• Si achat de la nue-propriété : 153.8 parts

Avantages :

– Acquisition d’un nombre parts plus important ;

– Pas d’augmentation de la fiscalité, puisque pas de revenus perçus ;

– Au terme des 10 ans, reconstitution de la pleine propriété et perception des revenus complémentaires à la liquidation des droits à la retraite.

2/ Une entreprise soumise à l’IS dispose de trésorerie « dormante », dont elle peut immobiliser 30 000€ pendant 3 ans :

 La valeur de la part de la SCPI en pleine propriété est de 1 000€. Considérons un rendement de 5% par an et constant sur la durée.

Clé de répartition sur la durée de démembrement :

• 86% pour la nue-propriété et 14% pour l’usufruit

L’entreprise investit les 30 000€ pour l’achat d’usufruit temporaire pour 3 ans (sous-conditions d’un tiers acquéreur de la nue-propriété temporaire sur la même durée).

En rappel, pour une société à l’IS, le droit d’usufruit est amortissable d’un point de vue comptable, ce qui n’est pas le cas d’un achat en pleine propriété où l’amortissement comptable n’est pas permis. L’amortissement viendra donc diminuer les futurs bénéfices durant la période du démembrement. Les loyers de la SCPI sont perçus par la société et soumis à l’imposition sur les sociétés (15% jusqu’à 38.120 euros de bénéfices et de 28% au-delà).

Soit dans l’exemple, un Taux de Rendement Interne de l’opération de 3.95% net d’IS. Au terme du démembrement, l’usufruit s’éteint et la pleine propriété se reconstitue sans impact fiscal.

Exemple 3 : Un couple dont l’enfant part faire ses études à l’étranger pour 3 ans :

Les parents sont associés de parts de SCPI, acquises par financement pour profiter de l’effet de levier du crédit, et disposent d’une bonne capacité d’épargne couvrant à minima l’échéance du prêt.

Afin d’assurer un revenu régulier à leur enfant, les parents cèdent par donation l’usufruit temporaire pour 3 ans de leurs parts de SCPI à leur enfant :

• Pendant 3 ans, l’enfant percevra les revenus issus des SCPI.
• Les parents rembourseront les échéances de prêts durant cette période, sans percevoir de revenus. Ce qui a pour impact de diminuer l’imposition du foyer (moins de revenus déclarés) et de leur cumuler du déficit foncier générés par les intérêts d’emprunts. Ce déficit foncier – reportable pendant 10 ans – s’appliquera sur les revenus fonciers à nouveau perçus par le foyer au terme du démembrement.

Exemple 4 : Client de 65 ans souhaitant préparer sa transmission et déjà associés de parts de SCPI :

Donation de la nue-propriété viagère qui permet de conserver les revenus.

Selon le barème 669 du CGI, la valeur de la donation représente 60% de la valeur en plein propriété. A l’extinction de l’usufruit (au décès du donateur) la pleine propriété se reconstitue pour le donataire sans aucune incidence fiscale. Bien sûr, ces structurations du patrimoine peuvent être appliquées pour les Sociétés Civiles Immobilières, pouvant elles-mêmes détenir des SCPI en pleine propriété ou démembrées. Cela ouvre donc d’autres perspectives d’optimisation tant pour le développement, la rentabilité et la transmission du patrimoine.