Les SCPI fiscales sont des solutions permettant à la fois de développer le patrimoine et de générer une économie d’impôt. Un investissement en SCPI fiscale repose sur du long terme (15 à 17 ans) et va permettre de diversifier son patrimoine tout en allégeant sa fiscalité.

Deux types de SCPI fiscales existent ; les dispositifs Pinel et Malraux par exemple qui offrent une réduction d’impôt sur le revenu et les dispositifs de déficit foncier qui permettent de diminuer le montant des revenus fonciers grâce à la déduction des charges générées par la SCPI.

L’investissement immobilier en Pinel consiste à acquérir des immeubles anciens à rénover, des locaux à transformer en logements, ou encore des immeubles neufs ou en état futur d’achèvement pour des résidences locatives.

Investir en SCPI Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt de 21 % du montant investi, dès l’année d’investissement, échelonnée comme suit :

• 2 % par an du montant investi pendant 9 ans
• 1 % par an de la 10^ème à la 12^ème année

EXEMPLE

Pour un investissement de 200 000 € en SCPI Pinel sur 12 ans, la réduction d’impôt sera de 42 000 € (200 000 x 21%). Ces 42 000 € d’économie seront étalés sur 12 ans, l’investisseur bénéficiera donc d’une réduction d’impôt annuelle de 4 000 € pendant 9 ans, 2 000 € les 3 dernières années. En plus de cette réduction, il percevra environ 2 % de revenus annuels dès la mise en location de l’ensemble des immeubles.

Il est possible de réaliser deux investissements Pinel par an pour un montant total de 300 000 €. La réduction d’impôt obtenue entre dans le plafonnement global annuel des niches fiscales de 10 000 € par foyer fiscal.

La loi de finance 2018 prévoit le maintien des réductions d’impôt Pinel jusqu’au 31 décembre 2021.

L’investissement immobilier en loi Malraux consiste à favoriser la réhabilitation de bâtiments situés dans des zones architecturales protégées. Cette solution permet de bénéficier d’une réduction d’IR de 30 % du montant affecté aux travaux de restauration, dans la limite de 400 000 € sur une période de 4 ans. Le surplus de réduction d‘IR non utilisé est reportable sur les 3 années suivantes. Il est donc possible de réduire jusqu’à 120 000 € d’impôts, dès l’année d’investissement.

Les SCPI Malraux, dont la quote-part travaux représente environ 65 % du montant investi, permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt d’environ 18 % au titre de l’année en cours et ne sont plus soumises au plafonnement des niches fiscales.

EXEMPLE

Pour un investissement de 100 000 € en SCPI Malraux dont 65 % net de frais de collecte affectés aux travaux de rénovation, la réduction d’impôt sera d’environ 18 000 € soit 18 % du montant souscrit.

À noter que cette réduction d’impôt est conditionnée à la mise en location des immeubles pour une durée de 9 ans après réalisation des travaux effectuée sous le contrôle des architectes des bâtiments de France.

L’investissement immobilier en déficit foncier permet aux contribuables avec des revenus fonciers de baisser fortement leur imposition en déduisant l’ensemble des charges (travaux, entretien, coût du crédit, assurance…) de leurs revenus imposables. L’excédent de déficit foncier, dans la limite de 10 700 €, vient s’imputer directement sur le revenu global de l’année de réalisation des travaux. Le surplus, lui, vient réduire les revenus fonciers sur les dix exercices fiscaux suivants. Les SCPI de déficit foncier de droit commun, dont la quote-part cible est comprise entre 54 % et de 65 % du montant investi, permettent aux associés de bénéficier d’un déficit foncier étalé de 2 à 4 ans.

Ce mécanisme est d’autant plus avantageux que la tranche marginale d’imposition de l’investisseur est élevée : plus le niveau d’imposition est élevé, plus l’économie d’impôt sera importante.

EXEMPLE

Pour un investissement de 50 000 € en SCPI de déficit foncier, avec une quote-part travaux cible de 65 % étalée sur 4 ans, la déduction des revenus fonciers sera de 16,50 % par an soit :

(50 000 € * 65 %) /4 = 8 125 € par an de déduction de revenus fonciers.

Economie d’impôts :

1. Pour un foyer disposant de revenus fonciers est soumise une Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de 30 % et des Prélèvements Sociaux (PS) de 17,20 %, l’économie sera de 2 437,50 € sur la TMI (8 125 € * 30 %) et de 1 397,50 € sur les PS (8 125€ * 17,20 %), soit une économie de 3 835 € par an pendant 4 ans.

2. Pour un foyer disposant de revenus fonciers et supportant une Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de 45 % et des Prélèvements Sociaux (PS) de 17,20 %, l’économie se sera de 3 656,25 € sur la TMI (8 125 € * 45 %) et de 1 397,50 € sur les PS ( 8 125 € * 17,20 %), soit une économie de 5 053,75 € par an pendant 4 ans.

À noter qu’il est obligatoire de louer des immeubles durant 3 ans à compter de la dernière année de déduction des déficits fonciers sur le revenu global.

A l’instar des contrats Perp et Madelin, le PER permet à l’épargnant de déduire ses versements volontaires sur le plan de son revenu imposable. Il en résulte une économie d’impôt proportionnelle à la tranche marginale d’imposition de l’épargnant : plus il sera imposé, plus la déduction fiscale sera conséquente.

EXEMPLE

Un cadre célibataire avec un salaire annuel de 80 000 € en 2018 peut bénéficier au titre de 2019 d’une déduction de ses versements jusqu’à 8 000 € (10 % des revenus nets de l’année précédente). Comme il est imposé dans la tranche marginale de 41 %, son versement de 8 000 € lui permettra d’économiser 3 280 euros (8 000 x 41 %).

Un salarié qui aura gagné 40 000 €, imposé à 14 %, n’a d’intérêt qu’à verser 4 000 € (toujours ce seuil de 10 %), ce qui lui procurera une économie d’impôt de 560 € (4 000 x 14 %). Et même si, à la sortie, les sommes versées sont soumises à l’impôt sur le revenu, le dispositif est intéressant dans presque tous les cas car les retraités sont souvent moins imposés que les actifs.

 À noter que la baisse d’impôt possible grâce au PER n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales à 10 000 € par an et par foyer fiscal. Il s’agit d’un atout majeur de l’épargne retraite.

Les fins d’années sont souvent propices aux donations, pour favoriser la transmission ou pour aider les enfants et petits-enfants, mais il y a souvent des craintes concernant l’usage de ces dons. La crainte souvent évoquée est le risque que l’enfant dépense inutilement les donations dès sa majorité, ou soit influencé par un tiers mal intentionné sur l’usage de ces deniers.

Le PER répond à ces craintes par l’obligation d’acquisition de la résidence principale pour débloquer les fonds. Fiscalement, l’avantage est double car le parent peut déduire ses versements sur la base de sa tranche d’imposition élevée mais la fiscalité appliquée à la sortie est relative à la tranche d’imposition de l’enfant qui devrait être plus faible.

L’ensemble de ces solutions sont cumulatives dans le respect des différents plafonds.